2018-8-24 11:27 |
Что потратишь – то пожнешь
Многие искренне удивляются: как это так - платишь больше 1000 фунтов в месяц ренту, а банк вдруг ни с того ни с сего «считает», что 600 фунтов выплаты ипотеки при том же бюджете вы уже не сможете себе позволить? Ну где, спрашивается, тут логика?
Прежде чем решить, выдавать вам ли вам заем на жилье и на какую сумму, кредитодателю, который тоже берет на себя определенные риски, необходимо оценить потенциальный размер ежемесячных ипотечных платежей, которые вы сможете себе позволить. А также он попытается высчитать, способны ли вы выплачивать этот кредит на протяжении всех долгих 20-30 лет, в том числе если условия изменятся (вырастет ставка). Эта, самая первая ступень рассмотрения вашей заявки называется «affordability assessment».
Общие правила, а также рекомендации различных финансовых институтов гласят, что платежи по ипотеке не должны превышать 35-40% от вашего ежемесячного чистого дохода (после всех налоговых отчислений).
Уроки умножения
Многие годы сумма кредита вычислялась банками достаточно просто: учитывался доход клиента, который умножался, к примеру, на пять, или доходы супругов-созаемщиков (в таком случае где-то на четыре с половиной). Когда пузырь на рынке недвижимости лопнул и кризис грянул, а с ним пришли и трудности в оплате счетов, финансовые организации поменяли подход на гораздо более строгий «affordability based», который учитывает не только доходы и их стабильный источник, но и расходы потенциальных заемщиков.
На что именно обратит внимание банк, когда будет принимать окончательное решение по конкретно вашей ситуации? Коммунальные платежи? Потребительские кредиты? Большие траты на детский сад? Пенсионный фонд? Подобных вопросов в процессе возникнет очень много. Ответы же на них может дать квалифицированный ипотечный брокер (Mortgage Adviser), чья работа – увеличить ваши шансы на получение наиболее выгодного для вас предложения по кредиту.
Для банка привлекательным клиентом выглядит тот, кто умеет контролировать свои траты, сохраняя положительный баланс на счетах и имея «заначки» на всякий случай – непредвиденные расходы. Существуют три основные статьи расходов, которые кредитодатель будет принимать во внимание (в порядке приоритета):
1) обязательные траты. Это постоянные расходы, которые вы сами не можете устанавливать. К ним относятся те же платежи по ипотеке, оплата страховок, кредитов и кредитных карт, пенсионные отчисления и так далее;
2) повседневные расходы: коммунальные счета за газ, воду, электричество, покупка продуктов, оплата детского сада, транспорта и тому подобное. Эта затратная статья при вашем желании может быть пересмотрена в сторону уменьшения: так, поставщиков коммунальных услуг вполне реально и быстро можно сменить на тех, у кого более доступные тарифы. Так же реально уменьшить количество покупаемых продуктов, просто проанализировав, какая часть их съедается, а какая просто выбрасывается в мусор по истечении срока годности. И это лишь несколько примеров более эффективного выстраивания бюджета, которое, несомненно, будет замечено банком в виде уменьшения ваших ежемесячных трат;
3) расходы, связанные с определенным образом жизни и его поддержанием. Это так называемая необязательная статья, которая может вообще исчезнуть опять-таки при желании. Многие ведь даже не задумываются, сколько тратят на всю эту мишуру к многочисленным праздникам, от которой ломятся полки супермаркетов, даже не считая подарков как таковых. Плюс походы в кино и рестораны, поездки на отдых, закатывание вечеринок по случаю дней рождений, подписки на Amazon Prime, gym membership и прочие радости жизни. Увы, но чтобы получить заветную ипотеку, возможно, придется на годик заменить членство в спортзале, где вы и так почти не показываетесь, на утренние пробежки. Свежий воздух – это хорошо, полезно, а главное - бесплатно.
Стресс-тест
Перед тем, как подавать документы в банк, хорошо бы самому их проинспектировать и хотя бы на время заняться бюджетированием, дабы обеспечить себе лучший имидж.
Если вы наивно полагаете, что свой образ жизни и соразмерные ему траты каким-то образом удастся скрыть от потенциального кредитодателя, вы ошибаетесь. Банк, несомненно, захочет увидеть ваши квитки о зарплате (payslips) за последние как минимум три месяца (а чаще полгода) и вашу форму P60 плюс любые другие документальные свидетельства о дополнительных доходах (если таковые имеются). Все представленные свидетельства будут сравниваться с вашими отчетами по движению средств на счетах (bank statements). Если этот анализ покажет, что тратите вы больше, чем зарабатываете, либо просто много расходуете по статьям 2 и 3 («overspending»), то это может существенно повлиять на вашу привлекательность как клиента и уменьшить предложение по кредиту.
Что еще может повлиять на размер суммы в долг? Во-первых, это ваш предполагаемый депозит. Чем он больше – тем лучше сделку будет рассматривать кредитная организация (подробнее о депозитах и их размерах – в следующей публикации). Во-вторых, это ваши текущие задолженности перед кредиторами – потребительские займы, долги по кредитным картам и так далее. Кредит на авто или даже беспроцентный кредит на диван из DFS влияет на вашу платежеспособность и потенциально уменьшает сумму доступной вам ипотеки.
Если есть такая возможность, я настойчиво рекомендую выплатить имеющиеся кредиты и избавиться от большего количества долгов заранее. И ни в коем случае не влезать в долги новые. С покупкой дивана можно подождать, пока вы не приобретете жилье, не так ли? Некоторые кредитодатели настолько разборчивы в выборе клиентов, что могут обратить внимание на то, что вы выплатили долги и немедля подали заявку на ипотеку, и счесть это «звоночком» на ограничение в сумме займа.
При этом отказываться от кредитных карт как таковых не стоит. Банк может определить вас как благонадежного плательщика, исходя из правильного пользования кредитными картами. Желательно полностью и регулярно погашать на них баланс в конце каждого месяца. Если платежи не полные, а баланс копится, это сигнал для кредитодателя, что вам не стоит слишком уж доверять. Грубо говоря, 5000 баланс на кредитке означает, что вам могут дать ипотеку тысяч на 15 меньше.
Банк также примет во внимание большие расходы на транспорт. То есть, к примеру, если вы зарабатываете 1500 фунтов, а ваш проездной до Лондона обходится в 500, то это может также послужить неприятным «звоночком».
Особняком в этом списке стоят расходы на детские сады – childcare costs, которые в Великобритании могут быть невероятно высокими. Если львиная доля вашего бюджета уходит на оплату садика, то очень важно обратиться в правильную кредитную организацию. Банки по-разному смотрят на childcare costs, по-разному их учитывают, и есть отдельные кредитодатели, которые их… игнорируют. Опять же, подсказать, куда обратиться именно в вашей ситуации, сможет только квалифицированный ипотечный брокер.
Возвращаясь к вопросу, заданному в самом начале. Чем же руководствуется банк, считая, что клиент, платящий более 1000 фунтов в месяц за ренту, не может себе позволить кредит, где ежемесячный платеж составляет, к примеру, 600 фунтов? Логика подобных решений кредитодателя основывается на прохождении (или непрохождении) так называемого стресс-теста. Другими словами, банк тестирует и прогнозирует, как изменившиеся обстоятельства (рост ипотечной ставки) повлияют на ваши финансы, дабы удостовериться, что даже при ужесточении условий вы все еще сможете себе позволить ежемесячные платежи. Финансовая организация также обязана принять во внимание потенциальный рост базовой ставки Банка Англии. Что, если процент по кредиту вырастет до 3%? До 6%? В прошлом известны случаи, когда базовая ставка увеличивалась и до 15%. Хотя учитывая сегодняшние цены на недвижимость и соответственно размеры выдаваемых кредитов, подобный сценарий крайне маловероятен.
Даже заполучив очень выгодную для вас ставку по ипотеке изначально, вы, к сожалению, не сможете «зафиксировать» ее на весь срок кредита. Обычно «фиксация» длится два года, пять лет и очень редко – 10. Если по истечении этого времени ваш кредитодатель вновь предложит вам хорошие условия – прекрасно, если нет – вы вполне можете его просто сменить. Весь этот процесс называется remortgage (повторная ипотека).
Продолжение следует.
Роман Андриянов, консультант по ипотеке, CeMAP
Тел. 07858 417 160
|