фото показано с : theuk.one

Герман Кудрявцев, директор строительной компании G7 Стоит ли покупать недвижимость в Лондоне и Великобритании сейчас? Как правильно интерпретировать многочисленные прогнозы экспертов? Что будет с рынком после «Брекзита»? Как грамотно вложить деньги? Эти и многие другие вопросы тревожат не только наших читателей, но практически всех, кто планировал покупать квартиру или дом – будь то для себя или для последующей продажи или сдачи в аренду. На лондонском рынке девелоперов и инвесторов довольно много, но по-настоящему успешные компании заметно выделяются: у них хорошее портфолио, клиентская база, контакты и понимание происходящего. С директором одной из таких фирм – строительной компанией G7, Германом Кудрявцевым, мы поговорим сегодня. — Герман, объясните, как работает инвест-проект? — К примеру, за 500 тыс. мы покупаем участок с разрешением на строительство, еще 500 тыс. затрачиваем на строительство дома – всего вкладываем миллион фунтов, и за 1,3 млн впоследствии продаем. Вся операция проходит за один год, и инвестор получает прибыль в 300 тыс., что составляет около 30% от вложенных средств. — Ожидается, что инвестор вкладывает всю сумму самостоятельно? — Не обязательно. Для инвесторов, которые не уверены в текущей экономической ситуации или в проекте, мы разработали специальную схему, по которой, однако, они гарантированно получают не 30, а 15% прибыли. В таком варианте строительная компания G7 также вкладывает в инвест-проект 10%. К примеру, инвестор дает 900 тыс., мы – 100 тыс., тогда по завершении проекта инвестор получит 900 тыс. + 15%, и весь остаток – наш. Плюс в том, что, если объект сделки вышел не настолько выгодным, как предполагалось, наши 10% покроют разницу. — В какого плана недвижимость выгоднее всего вкладывать средства? — С учетом того, что волатильность рынка не такая сильная, мы не фокусируемся на сегменте роскошной дорогой недвижимости именно в инвест-проектах. Более надежный вариант — это эконом-класс, он востребован всегда. Неопределенность с «Брекзитом» не мешает выгодности инвестирования в недвижимость. — Какие сейчас существуют прогнозы? — Если посмотреть статистику от Zoopla, Rightmove и подобных порталов, а также независимых аналитиков, информация разнится: одни говорят о подъеме рынка на 3% за год, другие — на 5%. Самый негативный прогноз говорит о спаде на 4%. Мы же работаем с проектами, на которых зарабатываем 30%, поэтому, даже при самом печальном сценарии со снижением стоимости недвижимости, выручка будет все же значительной: например, если объект оценивается в 1,4 млн, а мы будем продавать за 1,3 млн, изначально занизив цену. Для инвестора важно продать объект, быстрее выйти из сделки и получить прибыль, чтобы потом снова выгодно вложить средства. — Можете ли вы дать какие-то советы тем, кто рассматривает вариант таких инвестиций в недвижимость? — Если делать тщательный анализ и подходить с профессиональной точки зрения к вопросу роста-падения цен на недвижимость, то есть смысл разделить ее на категории: премиум-класс – стоимостью свыше миллиона фунтов; и дома и квартиры, стоимость которых – до миллиона, как правило, 500-800 тыс. Тогда мы увидим следующее: все, что стоит выше миллиона, падает в цене на 2-3% в кризис, а то, что меньше миллиона, стабильно растет. Эконом-класс всегда будет расти и пользоваться спросом: как для продажи, так и для аренды. Ошибка многих инвесторов в том, что они не разделяют недвижимость на категории. Например, средняя квартира в районе Найтсбридж или в Белгравия стоит около десяти миллионов. За пределами столицы за эти деньги можно купить внушительный объект. Стоимость центра Лондона — это как стоимость половины Англии, и когда такие показатели начинают миксовать, статистика уже не имеет смысла. Поэтому, когда вы читаете сводки прогнозов, понимайте, что речь идет о среднем показателе по всей стране. Те же эксперты, разделив свои цифры на центр и периферию, скажут вам, что центр упадет на 10-20%, а периферия вырастет на 5%. Photo by 123rf.com — Как выгодно покупать объекты под строительство и реновацию? — Для получения прибыли с инвестпроекта очень важно с точностью рассчитать все предстоящие расходы, включая максимально допустимую сумму на приобретение объекта. Остаток позволит определить сумму, необходимую для оплаты участка земли под проект, в виде разницы стоимости завершенного объекта и издержек девелопмента. Валовая стоимость проекта (стоимость развитой недвижимости, или Gross Development Value) минус все издержки на развитие, куда входят: расходы на строительство и стройматериалы; налоговые сборы – 8%; гонорары юридических консультантов, оценщиков и инженеров; расходы на чертежи и необходимую документацию; расходы на согласование с местными органами самоуправления; 1,5 -2,0% выплаты риелторам. Самая большая сложность заключается при расчетах расходов с учетом уровня инфляции, условий финансирования, процентов по выплатам и распределению денежных средств согласно запланированному графику. Получившаяся в итоге цифра для покупки объекта — это отправная цифра, используемая впоследствии при торгах и переговорах. — С какими проблемами может столкнуться инвестор? — Новички могут ошибочно полагать, что лучший шанс приобрести недвижимость – торги с аукциона. Однако, этот способ больше подходит для тех, кто хочет выгодно продать, а не приобрести. Важная информация о состоянии выставленного на торг объекта, например, возможность получения разрешения на строительство, обычно не включена в описание, а выяснение подобных деталей занимает значительное время. При покупке жилья действует принцип Caveat Emptor, что в переводе с латыни означает «покупатель должен знать» – юридический термин в контексте рынка означает, что покупатель обязан выяснить все возможные обстоятельства, связанные с участком земли или объектом недвижимости, перед покупкой. Только в случае, если продавец намеренно предпринял шаги, чтобы скрыть невыгодные детали, покупатель может взыскать убытки через суд. Это означает, что вам придется провести серьезную расследовательную работу прежде, чем принять решение о такой покупке. — Если не на аукционе, то где? — Мы всегда советуем обратиться к опытному агенту или риелтору. Помощь специалиста незаменима, он учтет все пожелания и при этом подскажет дополнительные, наиболее выгодные варианты. Некоторые агентства специализируются только на инвестиционных проектах в Англии, и только через них можно получить так называемые предложения off-market, недоступные на широком рынке. К тому же через агента можно запрашивать дополнительную информацию и вести переговоры по цене. В формировании цены большое значение имеют район, состояние дома или квартиры, а также наличие разрешения на строительство (Planning Permission), так как эти факторы позволяют значительно сэкономить время и быстрее приступить к реализации проекта. Большим спросом среди инвесторов пользуются элитные районы Лондона, такие как Челси, Кэнсингтон, Белгравия, Мэйфер, Ноттинг Хилл, Хапмстэд. Если разрешение еще получено не было, то в целях ускорения процесса можно воспользоваться предварительной рекомендацией (pre-application advice), предоставляемой местной администрацией. — Чем нужно руководствоваться, выбирая такую компанию или агента? — Старайтесь не выбирать ту компанию, которая предложила наиболее низкую стоимость проекта или заоблачные дивиденды. Скорее всего, у них мало клиентов, и они готовы пообещать вам все, лишь бы заполучить вас как клиента. Как правило, с такими компаниями возникает множество проблем: в процессе может выясниться, что нужно получать дополнительные разрешения, доплачивать. Поэтому важно верить не тому, как вам «продают» свои услуги, а смотреть портфолио выполненных проектов. Еще один совет – выбирайте компанию, сотрудники которой говорят на русском языке и понимают российский менталитет. Вы избежите недопонимания и сможете быстрее и доходчивее объяснить, что хотите получить от проекта. G7 – профессиональная строительная компания с опытом свыше 11 лет: квалифицированный персонал, надежные партнеры и поставщики, демократичная ценовая политика, более 200 реализованных проектов, гарантия на выполненные работы – до 10 лет. Вызов специалиста – бесплатный. Позвоните нам сегодня: 02038086949 www.g7.ltd 8 Kew Bridge Rd, London, TW8 0FJ по материалам: angliya.com источник »

65 +